Kodude ostmine ja müümine

Flipping: edasimüügi ümberkujundamine


Nüüd, kui turul on palju hädas olevaid kinnisvaraobjekte, teevad inimesed innukalt tehinguid. Kuid eksimisruumi on vähe. Ostetud majade ja tehtud remonditööde osas peate olema nutikas. Samuti peate olema valmis oma vara pikaajaliselt hoidma, vastasel juhul võite lõpetada maja, mida te ei saa müüa, ja hüpoteegi makse, mida te ei saa endale lubada. Kuid kui proovite maju klappida, on siin mõned asjad, mida peate teadma.

Õige maja leidmine
Kinnisvarainvestorid elavad ja surevad numbrite järgi. Peate armuda tehingusse, mitte majja. Ja suured pakkumised ei kavatse teile otsa hüpata. Kogenud investorid veedavad iga päev aega hätta sattunud vara otsimisel ja neil on võrgustik, kes otsib nende jaoks tehinguid.

Mõned investorid soovivad võimalike tehingute otsimiseks töölt koju minna erinevat marsruuti pidi. Teised, näiteks Sid Davis, kinnisvarainvestor ja projekti autor Müüdavad kodukujundused: kiire ja lihtne viis kõrgeima võimaliku hinna saamiseks, soovitame valida mõni konkreetne naabruskond ja regulaarselt läbi sõita. "Otsige parimat pakkumist parimast naabruskonnast," ütleb Davis. “Isegi parimatel aladel on alati inimesi, kes peavad kiiresti müüma. Valige soovitud sihtpiirkond ja moodustage lendlehed, mis ütlevad: 'Ma võin nädala pärast sulgeda' või 'Raha ette maksta'. Hädas on palju inimesi. ”

Otsige on maja, mille hind on tunduvalt madalam turuväärtusest, väidavad eksperdid. Ainult nii saab tänapäeva turul raha teenida.

Finantseerimise leidmine
Isegi siis, kui hüpoteeklaenude pakkumine oli lahtine, olid pankurid investorite suhtes karmimad kui omanike jaoks, nõudes rohkem raha alla võtmist ja kõrgemate intressimäärade ja tasude nõudmist. Täna on kinnisvarainvesteeringute jaoks raha laenamisel laenuandjad tihedamad kui kunagi varem.

Kodumajapidamistes taaselustajatele võib olla lihtsam hankida kodukapitali krediidilimiiti ja kasutada seda raha nõutava sissemakse jaoks. Kuid mõistke, mida teete: seate oma kodu ohtu, kui te ei saa kinnisvara müüa ja jääte maksetest maha.

Pikaajaline mõtlemine
Paljud kutselised kinnisvarainvestorid peavad flippingut lühinägelikuks äritegevuseks. Jones-Coxi sõnul on praktiliselt ainus eelis kiire kasum, kuid kapitalikasumi maksud söövad sellest suure osa - ja praegused turutingimused ei soodusta kiiret müüki. Lisaks on rehabilitatsiooniprojektid kurikuulsad, kui võtate kauem aega ja maksavad arvatust rohkem raha. Palju parem on maja käes hoida ja pikaajalisi eeliseid nautida.

Davis, kes on ühe aasta jooksul seitse maja klappinud, nõustub, öeldes: “Ma tegin 10 000–12 000 dollarit maja kohta ja arvasin, et olen päris kuum kraam. See oli lollim asi, mida ma kunagi teinud olen. Kui ma hoiaksin neid üüridena, oleks mul praeguseks omakapital 1,5 miljonit dollarit. ”

Võib-olla on kõige nutikam viis flippelimisega läheneda, eriti uue investori jaoks, maja ostmine omanikuna, elamine selles kaks kuni kolm aastat ja selle müümine kasumi nimel. Saate finantseerimisel parema intressimäära, välistate investoritelt nõutavad suuremad sissemaksed ja kopsaka kapitali juurdekasvu maksu, mida flipperid maksavad kiirelt ostetavate ja müüdavate majade eest, ning annate majale aega hindamiseks. "See on päris tähelepanuväärne strateegia 50 000 või 100 000 dollari teenimiseks ja sellelt maksude maksmata jätmiseks," ütleb Vena Jones-Cox, Cincinnati põhinev kinnisvarainvestor ja Rahvusliku kinnisvarainvestorite ühingu endine president.

Õigete remonditööde tegemine
Kui maja olete leidnud, peate tegema renoveerimise ja remondi eelarve. Esimene samm on ligikaudse müügihinna kehtestamine. See saavutatakse müüdava majaga sarnase asukoha, vanuse, ruutmeetrite, magamistubade ja vannitoaarvu, vanuse ja omaduste võrdleva turuanalüüsi läbiviimisel. Vaadake müüdavate majade hindu, aga ka kuude kaupa istunud majade hindu, soovitab Dean Graziosi, Tempe, AZ-i kinnisvarainvestor ja projekti autor Kinnisvaramiljonär. See annab teile hea ettekujutuse sellest, mida oma rehabilitatsiooni lisada.

Seejärel arvake maha, kui palju olete maja eest maksnud, muud teie kulud (näiteks kinnisvaramaakleri vahendustasu) ja kasumit, mida soovite teenida. "See ütleb teile, kui palju võite kulutada," ütleb ta. Taastusravi remondieeskirjad on üsna sarnased reeglitega, mida soovitatakse koduostjatele, kes saavad oma maja müümiseks valmis: Esmamuljed on kriitilised, seetõttu pöörake suurt tähelepanu esihoovile, maja välispinnale ja sissepääsule; köögid ja peremehed müüvad maja; ärge suruge ostjatele oma kaunistusstiili; ja hoidke värve neutraalses palett, et ostjad saaksid selle ise teha.

Suurim viga, mida Jones-Cox näevad investorite rehabilitatsioonides, on raha kulutamine uuendustele, mis ei lisa väärtust ega ole naabruses sobivad. "Nad satuvad nendesse omadustesse, armuvad neisse ja arvavad, et oleks tore panna kümblustünn 125 000 dollari suuruse maja vannituppa," ütleb naine. "Nad ei ole mõistlikud selles osas, mida tuleks teha, lähevad üle parda ega saa kunagi oma investeeringut tagasi."

New Hamburgis East Hamptonis asuva Corcoran Groupi vanem asepresident Diane Saatchi näeb sama asja mitme miljoni dollari suuruses rehabilitatsioonis. "Mõnikord kulutavad inimesed liigselt viisil, mis pole nii oluline," ütleb Saatchi. “Keegi paneb sisse kalli generaatori ja tal pole maja suuruseks piisavalt kapi ruumi ega panipaiku. Või teevad nad midagi, mis ei sobi naabruskonnale. Kui see on naabruskond, kus kõigil majadel on garaažid ja kui muudate garaaži treeningsaaliks, on see rumal. ”

Kui arvate nagu edukas kinnisvarainvestor ja kaalute ümberlükkamist või rehabimist pikemaajalisema investeeringuna, siis on teil tõenäolisem, et see õnnestub.

Edasimüügiks tehtud ümberehitustööde katmiseks on kümneid viise. Loendi ülaosas on:

  • Kodutööd ei tee. Täna on turul müügil nii palju maju, konkurents ostjate vahel on tihe. Enne kui hakkate seinu välja lööma, tutvuge võistlusega. Lihtsaim viis selleks on külastada samas hinnaklassis avatud maju.
  • Läheme üle parda. Tahad, et su maja paistaks silma, kuid mitte nagu valus pöial. Muutke oma võistlusest pisut parem, kuid säilitage kooskõla naabruskonnaga.
  • Hoovi ignoreerimine. Mõned võõrustajad veedavad kogu oma aja sisemuses ja unustavad välisilme. Muru peab olema võimalikult hea kujuga.
  • Lõikamine nurgad. Erinevus on selle vahel, kas teha asju nii odavalt kui võimalik ja pöörata suuremate probleemide eest silma kinni, et dollarit kokku hoida. Ärge lihtsalt puhastage ega värvige siis, kui midagi tuleks parandada või välja vahetada.
  • Litsentseerimata töövõtjate palkamine. Maja või selle peamiste süsteemide - küte ja jahutus, torustik ja elekter - konstruktsioonilise terviklikkusega seotud probleemid peavad lahendama litsentseeritud, kindlustatud spetsialistid.
  • Proovin seda kõike ise teha. Kui te pole veel mõnda keerulisemat kodu remondiks teinud, näiteks majapidamis- või torutööd, nüüd ilmselt pole õige aeg seda proovida. Sa saad pettunud ja võib-olla isegi vigastada. Palkage professionaal ja veenduge, et eraldaksite selle oma remondieelarves.
  • Ajavahemiku alahindamine. Tõenäoliselt peaksite töö lõpuleviimiseks ette nähtud aja kokku hoidma - eriti kui te ei saa hüpoteeklaenu pealt kuu või kaks lisatasu maksta. Kui teil on kaks hüpoteeki, on realistliku ajarea loomine kriitiline.