Kodude ostmine ja müümine

Kas ei saa seda müüa? Üürile anda


See oli ebaõnnestunud katse väiksema majamakse vähendamiseks, mis viis TX Corpus Christi maaklerist Joseph Cortezist maaomanikuks.

"Mu naine ja mina hakkasime maja ehitama, kuna olime oma esimese lapsega rase," selgitab ta. „Püüdes oma makse alandada, ehitasime praegusest 300 ruutjalga väiksema maja. Kuid protsessi käigus oli mitu ilmast viivitust ja ehitamine võttis oodatust kauem aega. Mu naine jäi rasedamaks ning tema ja maja tähtaeg oli umbes samal ajal. ”

Kui Cortezes arvas vastsündinuga kolimist, olid nad jahmunud, nii et nad panid oma uue maja turule. Kuid seda polnud nii lihtne müüa, kui nad olid lootnud. Pärast suurt huvi, kuid mitte ühtegi pakkumist, küsiti paarilt, kas nad lubaksid kedagi aastaks rentida, siis ostaksid kodu. "Me võtsime selle," ütleb ta. "Kasum on umbes 15 dollarit kuus."

Asjaolud võivad olla erinevad, kuid lugu on kogu koduomanikega sama. Kuna turg jätkub hõrenedes, muutuvad mõned, kes lootsid müüa, end vastumeelseteks maaomanikeks.

Otsustasite oma kodu välja rentida
Otsus oma kodu välja üürida võib olla raske nii emotsionaalselt kui ka rahaliselt.

Otsustage, kas kahju, mida võtaksite, kui müüksite kodu vähem kui praegu võlgnete, on suurem kui kahju, mida te selle väljaüürimisel kannaksite, ütles Las Vegases asuva kinnisvarahaldusettevõtte Advanced Management Group president Bret Holmes. "Peate arvutama, kui kavatsete täna müüa, millist kahju te kannaksite," ütleb ta. „Siis mõelge, kui palju kaotate lõhe sissetoodud üüri ja pika aja jooksul, kui soovite seda välja üürida.” Näiteks kui teil on iga kuu üürimisel 100-dollarine negatiivne rahavoog. oma maja ja arvate, et rendite selle kaheks aastaks, kaotate selle aja jooksul majale 2400 dollarit. Kui see on midagi enamat, kui kaotusega müües kaotate, on tõenäoliselt parem sellest lihtsalt üle saada, selgitab Holmes. Muidu on tema sõnul üürimine mõistlik.

Emotsionaalselt on muidugi veel terve rida küsimusi. "See loob emotsionaalseid sidemeid ja muudab raskeks näha, kuidas keegi ei hoolitse nii vara eest kui omanik kunagi tegi," räägib Cortez. Paremaks maaomanikuks peate tagasi astuma ja seda objektiivselt vaatama.

Tunne oma kohalikke seadusi
Esimene asi, mida peaksite rentimise korral tegema, on kohalike seaduste uurimine. Mõnede piirkondade jaoks võib teil olla oma kodu rentimiseks vaja olla äriluba.

"Kui me oma kinnisvara rentisime, pidime hankima Washingtoni valitsuselt ärilitsentsi," selgitab Bronagh Hanley, kes sai üürileandjaks, kui kolis DC-st Läänerannikule koos abikaasaga ja paar otsustas, et ei tee seda. soovite müüa oma kodu, mille nimel nad nii kaua vaeva nägid. Kuid Hanley ei osanud dokumendi saamise raskusi ette näha. "See võttis igavesti," ütles naine. “Neil oli juhuslik remont, mida nad tahtsid, et me teeksime, see oli märkimisväärne tasu ja nad pidid planeerima inspektori majja tuleku.” Kogu protsess võttis umbes kuu aega ja Hanley sõnul on see potentsiaalsetele majaomanikele / üürileandjatele vajalik pidage meeles, sest see võib mitte ainult teie sõiduplaani häirida, vaid on ka emotsionaalselt kurnav.

Potentsiaalsed üürileandjad peavad end ka harima võrdsete eluasemevõimalusi käsitlevate seaduste osas. Brasi Mincher, Fort Collinsis, CO asuva Aggie Real Estate LLC ja Aggie Commercial LLC president ning tegevjuht maakler Braun Mincher, ütleb: lemmikloom, see on üsna tavapärane tava ja seda ei tohiks pidada diskrimineerimiseks, ”selgitab ta. „Kuid te ei saa ilmselgelt muuta oma tavasid rassi, soo, usutunnistuse, kultuuri, religiooni või muu sellise alusel. See peab põhinema teie tegelikul riskil. ”

Sobiva üürihinna leidmine
Mincheri sõnul on keeruline otsustada, mida üüri pealt maksta, sest keeruline on see, mille eest saaksite kinnisvara rentida, tegelikult sellega, mille eest peaksite kinnisvara müüma.

"See on paljudele inimestele raske aru saada, kuna nad tahavad hüpoteegi makse tasuda," ütleb Holmes.

Ja kuigi see, kui palju te panka maksate, kajastub mõnevõrra selles, mida te võtate, on siiski oluline uurida, milliseid sarnaseid maju üüritakse, sarnaselt sellega, kui müügihinda küsides arvutaksite võrdlusomadusi. .

"Muidugi tahate oma PITI põhiosa, intresside, maksude ja kindlustusmaksete kulusid realistlikult vaadata, kui teil on kodus makse, mida enamik inimesi teeb," ütleb ta. “Kuid peate arvestama ka sellega, mida turg üürisumma kannab.” Mincher ütleb, et kui ostsite turu kõrguselt vallamaja, ei maksa te tõenäoliselt 1200 dollarit makse, kui kõik muud sarnased maju üüritakse 900 dollarit kuus.

Teine tegur, mida tuleks arvestada, on kindlustus. Üüritava kodu kindlustuse eest maksate rohkem, hoolimata sellest, et te ei kindlusta sisu, vaid ainult ehitust. Helistage oma majaomanike kindlustusseltsile ja rääkige nendega kõigist hinnatõusudest, mis tulenevad teie elukoha staatuse muutmisest majas, et saaksite arvestada, et selle hinna sisse arvestate üürniku.

Ja majaomanikele, kes maksavad lisatasu graniidist tööpinkide, uhke lehtpuu või täisroostevabast terasest köögi eest, on veel hullemaid uudiseid. Need lisafunktsioonid ei tähenda tingimata kõrgemaid üürihindu. “Nende asjade tõttu võib teil vakantseid kohti olla vähem, kuid räägite üüriliste, mitte ostjatega,” selgitab Mincher. “Nad ei hooli sinu ilusast haljastusest nii palju. Nii et välja mõelda, mida laadida, on väljakutse. ”

Kuidas peaks keskmine üürimisele mõtlev majaomanik väljakutsele vastu astuma? "Peate lihtsalt kontrollima ajalehti ja veebireklaame ning tundma, mida teie hinnaklassis asuv kodu asub umbes kolme miili raadiuses," ütleb Holmes. Teiste heade teabeallikate hulka kuulub usaldusväärne maakler või maakler; kui teil on kinnisvaraga seotud inimestega head suhted, võib ta pakkuda teile kasulikku nõu.

Õigete üürnike leidmine
Kui olete oma maja hinna määranud ja teil on potentsiaalse üürniku vastu huvi, on kriitiline, et kontrollida hoolt selle inimese või inimeste üle, kellele oma kodu usaldate.

"Üksinda saavad inimesed tööhõivet kontrollida, pöördudes praeguse tööandja poole," ütleb Holmes. „Hankige palgakontroll, et veenduda, et nad teevad seda, mida nad ütlevad, et nad teevad. Tehke ka rendiajaloo kontroll. Helistage eelmistele maaomanikele ja vaadake, millist teavet saate. ”

Samuti mõelge mõne rentimiskontrolli protsessi sisseostmisele. "Kui inimene soovib teha täieliku sõeluuringu, on protsess üsna intensiivne, kuna teist saab põhimõtteliselt krediidiinfoagentuur," räägib Holmes. Sel põhjusel peaksid majaomanikud kaaluma ettevõtete vaatamist, kes lõpetavad teie jaoks üürnike läbivaatusprotsessi, väidab ta. Nad kontrollivad krediiti, väljatõstmist, kriminaalset taustakontrolli ja muid sarnaseid sõeluuringuid.

Üürnike sõeluuringufirma on see, kuidas Hanley leidis oma esimesed üürnikud. "Palkasime rentnike leidmiseks rendifirma, kuna neil olid oskused ja ressursid krediidi- ja taustakontrolli tegemiseks," räägib naine. “Maksime neile oma teenuste eest protsendi esimese kuu üürist. See oli seda raha väärt, kuna sattusime kokku Wisconsini raamatupidajapaariga, kes olid parimad üürnikud! ”

Kas olete valmis olema maaomanik?
Kui teie üürnikud on paigas, on teie üürniku peamine kohustus kinnisvara korras hoida. Kuid kui elate teises linnas, osariigis või isegi riigis, kuidas te sellega hakkama saama, kui toru puruneb või kui kliimaseade sureb augusti keskel?

“Soovitan inimestel kodu garantiiprogramm hankida,” ütleb Holmes. “Asjad lähevad valesti - nad teevad seda alati. Kodu garantiiprogramm hoiab ära tohutud kulutused taskust, kui see juhtub. ”

Enamikul kodugarantii programmidel on lisatasu, mida maksate üks kord aastas. Siis, kui juhtub midagi valesti, mida teie koduomaniku kindlustus ei kata - näiteks lekib nõudepesumasin või külmik, mis ei jahtuda - helistate kodugarantiisse. Maksate “omaosaluse”, tavaliselt 50–60 dollarit ja kodu garantiifirma valib ülejäänud remondi vahekaardi.

Kui te ei soovi kodugarantii esialgset lisatasu maksta, võtke siiski tööle meistrimees. “Mugavustsoonist väljas käimine võib maksta rohkem raha kui remondimehed,” nendib Cortez. „Eksperdi palkamine on mitu korda seda väärt. Leidke hea kõikvõimalik meistrimees, kes oleks usaldusväärne. ”

Rahahaldus
Kuigi algajate üürileandjate jaoks võib kinnisvara rentimise ja haldamise protsess kõikehõlmav olla, on dollarite ja sentidega suhtlemine kriitiliselt oluline tegur.

Kindlustus: Mincher ütleb, et rääkige oma kinnisvara väljaüürimisest oma kindlustusseltsiga. "Te kavatsete oma katvuse majaomaniku poliitikalt üle viia kinnisvarainvesteeringute poliitikale, mis hõlmab tegelikku struktuuri, kuid mitte sisu," ütleb ta ja lisab, et see on kriitiline et üürileandjad teevad üürnikele selgeks, et nende katvus ei kaitse üürniku omandit ega vastutust. "Üürnike poliitikad on nii odavad," ütleb ta. “Me teeme oma üürnikele päris palju neid kätte. Me viime nad praktiliselt kindlustuse juurde. ”

Maksud: See võib omaniku / üürileandjate jaoks olla keeruline. Kui plaanite kinnisvara müüa lähiaastatel, soovite arvatavasti oma kinnisvaramaksed tavaliselt maha arvata. Kuid kui annate selle üle tõeliseks kinnisvarainvesteeringuks ja ei plaani mõnda aega müüa, võib olla ka muid maksusoodustusi. Võite Mincheri sõnul üürikinnisvara amortiseerida, mis on tõeline maksusoodustus, kuna koduhinnad peaksid tegelikult hindama. "Kui kinnisvara hoitakse investeerimise eesmärgil ja teenite üüritulu, saate selle vara amortiseerida," selgitab ta. Ehkki kõige parem on konsulteerida raamatupidajaga, selgitab ta, et elamukinnistud on amortiseeritavad 27-1 / 2 aastat. „Niisiis, kui mulle kuulus 50 üürikinnisvara, võin ma iga üürikese kohta amortiseerida keskmiselt 10 000 dollarit aastas; see on 500 000 dollarit aastas maksu mahaarvamisi, mille eest ma ei pidanud kunagi tšekki kirjutama. ”

Hoiuste kogumine ja rent: Võtke rentniku tagatisraha ja avage selle jaoks eraldi pangakonto, väidab Mincher. "Pange kontole tähele, et see on" usalduskonto ", mis tähendab, et see on kellegi teise käes olev raha," ütleb ta, selgitades, et kuna tegemist on tagatisrahaga ja üürnik peaks selle säilitamise korral kogu või suurema osa sellest tagasi saama. nende kokkulepe, see on tõesti nende raha, mitte sinu oma. Mincheri sõnul on hea mõte luua ka teine ​​üürikonto. “Varem oli mul iga kuu esimesel kuul ukse taga 20 üürnikku, kes ootasid üüri maksmist,” räägib ta. "Kuid ma tulin välja süsteemiga, kus ma saadan neile nüüd arve ja tagatislehe ning nad saavad iga kuu oma üüri tasuda ükskõik millisesse minu pangakontorisse, selle asemel et proovida tulla minu majja seda tegema." Ta on ka soovitab luua automaatse eelnõu, et üürnikud saaksid valida, et üür arvestatakse nende kontolt välja iga kuu. "Peaaegu iga pank saab selle seadistada," ütleb ta.

Tagastatavad hoiused: Mincher väidab, et te ei saa lihtsalt koguda 2000-dollarist sissemakse ja otsustada selle tagasi saada vaid siis, kui üürnik kolib. "Peate saatma neile üksikasjaliku kirjelduse," ütleb ta. Kui teie üürnik kolib, helistage kindlasti kõikidele kommunaalettevõtetele, kellega teie üürnik oli teeninduses, et näha, kas teil on tasumata arveid. Kui jah, lahutage see tagatisrahast, ütleb Mincher, koos kõigi teie tehtud paranduste üksikasjaliku ja üksikasjaliku loeteluga.

Juriidilised küsimused: oma huvide kaitsmine
Pole tähtis, kui palju te oma üürijat usaldate, ärge kunagi ärge ärge tuginege käepigistusele ja suulisele kokkuleppele.

„Hea üürilepingu sõlmimine on nii algajate kui ka kogenud üürileandjate jaoks väga-väga oluline,“ ütleb Mincher, kes soovitab kohtumisel kinnisvaraadvokaadiga, et ta vaataks teie dokumendid üle enne, kui kellelgi on allkiri. See võib maksta natuke rohkem, kuid see on hind, mida tasub maksta, kui arvestate üürilepingu tagajärgedega halvaks. Kohalik kinnisvaraadvokaat peaks teadma üüriseadusi, mis võivad omavalitsustes erineda. Vähem ametlike nõuannete saamiseks pöörduge ka kinnisvarahaldusettevõtete, oma piirkonna elamumajanduse osakonna või kohaliku kinnisvaramaakleri juhatuse poole.

"Nii saate teada, kas on mingeid vorme või manuseid, mis peavad üürilepingusse kuuluma, sest kui te neist ei tea, võivad sellel olla päris kohutavad tagajärjed," ütleb Mincher ja lisab, et kolledžis Fort Collinsi linnas, kus ta elab ja üürib kinnisvara, peavad üürileandjad omama ka hõivatuse avaldamise vormi. "See tulenes inimestest, kes koondasid mitu kolledžilast ühte majja," ütleb ta. "Nüüd peavad üürnikud allkirjastama vormi, mis tunnistab linnas kehtivat reeglit, mille kohaselt ei saa ühes majas elada rohkem kui kolm sõltumatut inimest." Kui see vorm puudub, saab Mincheri sõnul üürileandjat trahvida 1000 dollariga. päev .

Lisaks kopsakatele trahvidele on Mincheri sõnul olemas ka mõned vormid, mis on vajalikud üürilepingu kehtivuse tagamiseks. „Näiteks kui majal on enne 1979. aastat ehitusluba, peab üürilepingu osana olema üks EPA pliipõhine värvi avalikustatav teave või see on täiesti olemas tühine , ”Selgitab ta.

Ja kuigi loodate üürnikega parimat, on Holmesi sõnul mõistlik valmistuda halvimaks. "Veenduge, et oleks järgitud kõiki osariigi seadusi, nii et kui peate kedagi välja tõrjuma, on teil teie seadused olemas," ütleb ta ja lisab, et parim viis selle lahendamiseks on kinnisvara juristiga konsulteerimine. „Kui te seda ei tee ja kui lähete väljatõstmismenetlusele ja seal on tühimik, mille üüris unustasite, võib keegi elada teie majas üürivabalt.

Kinnisvarahaldus
Kinnisvarahaldusettevõtte palkamine võib teie kodu rentimisel palju peavalu ära võtta, kui valite õige. Fondivalitsejad võtavad tavaliselt osa iga kuu üürist läbivaatuse, rentide kogumise, remondi ja muude üürileandja igapäevaste haldusaspektide eest.

Kinnisvarahaldurid kas võtavad tõenäoliselt protsendi kuu üürist - kus 10–15 protsenti on tavaline - või võtavad nad tasud ette, mõnikord sama palju kui esimese kuu üür. "Kui teie algajad omanikud lähevad, moodustab see 10 protsenti nende igakuisest üürist tõenäoliselt suure osa sellest pähklist," ütleb Mincher. “Ütle, et nende PITI maksmine on 950,00 dollarit kuus ja nad üürivad kodu 1000 000 dollari eest. Kui nad ise sellega hakkama saavad, saavad nad tõenäoliselt need numbrid tööle panna, kuid kui nad segavad kinnisvarahalduri, saavad nad nüüd ainult 900 dollarit üüri. "

Fondivalitsejad tegelevad rentniku läbivaatuse, krediidiraportite ja muude kontrollidega enne üürniku sissekolimist. Kuid peate valima õige ettevõtte või inimese. "Valige keegi, kes on rohkem suunatud juhtimisele kui müümisele," ütleb Holmes. „Eriti kui soovite lihtsalt võimalikult palju raha tagasi teenida, kuni turg tuleb tagasi. Kui teil pole kedagi, kellel oleks kogemusi maja üürimisega, võiks see istuda üüriturul kauem kui peaks. ”