Kodude ostmine ja müümine

Mis on minu maja väärt?


Eluase oli varem üsna turvaline investeering - panite oma raha sisse ja mõne aasta pärast, kui oli aeg müüa, oleks teie maja väärt rohkem kui te selle eest maksisite. Kahjuks on paljud müüjad avastanud, et need kodukapitali juurdekasvud, mille arvasid olevat nad saanud buumiaastatel, pole midagi muud kui veetlevad mälestused.

See ei kehti siiski kõigi puhul: isegi sellel jõhkral kinnisvaraturul on endiselt piirkondi, kus eluasemehinnad püsivad püsivad või isegi tõusevad.

Kuidas saate teada, kuhu teie (ja teie kodu) sobib? See pole lihtne vastus. Siin on kuus näpunäidet, kuidas oma kodu õigesti hinnastada muutlikul eluasemeturul.

Valmistuge tegelikkuse kontrolliks
Kui ostsite oma kodu turu kõrgusel (või kui kasutasite kodukapitali, kui aeg oli käes), võite olla huvitatud müüja versioonist kleebise šoki kohta. Kinnisvaraeksperdid ütlevad, et isegi kui majaomanikud tunnistavad, et nende ümber olevate majade väärtus on langenud, peavad nad sageli endiselt vananenud ideid selle kohta, mida nende endi kinnisvara väärt on. Kui olete valmis müüma, on aeg tõsiseks tegelikkuse kontrolliks, ütles OH-s tegutsev kinnisvarahindaja Lou Freeman Cincinnati.

Rääkige rohkem kui ühe kinnisvaramaakleriga
Kui hinnad langevad ja müügimaht on nõrgenema hakanud, võib olla aeg rääkida ostjaskonnaga koostööd tegevate kinnisvaraspetsialistidega, vähemalt selleks, et määrata oma kodule õige hind. Parim esimene samm on koostöö kinnisvaramaakleriga®, kellel on müüjana suurepäraseid tulemusi.

"Nii oluline on kuulda, mida ostjad tänapäeva turul mõtlevad," ütleb Katie Wethman, kes on sertifitseeritud raamatupidaja ja kinnisvaramaakler, asub McLeanis, VA. “Liiga palju agente - eriti neid, kellel on kõige suurem kogemus ettevõttes - töötavad peamiselt müüjatega ja nad ei kuule kunagi ostjate kõige tavalisemaid vastuväiteid.” Wethman ütleb, et sellel turul võiksid müüjad kaaluda isegi koostööd kellegagi, kes on peamiselt „Ostja agent” või keegi, kes on spetsialiseerunud ostjate abistamisele kodude leidmisel. Ta ütleb, et nende kasutamine aitab teil kodu korrastada ja turundada. See võib aidata teil kiiremini müüa, kuna nad teavad täpselt, millist tagasisidet nad praegu otsivalt inimeselt saavad.

Teine põhjus sisseoste teha on veenduda, et teete koostööd kellegagi, kes mitte ainult ei tunne piirkonda ja turgu, vaid on realistlik ka müügi hetkeseisu suhtes.

Kasutage oma kompsu õigesti
Kõik kinnisvaraeksperdid ütlevad teile ühe kõige võimsama hinnakujunduse tööriista, mida kellelgi on, mida nimetatakse komponeerimiseks või võrdlevateks kirjeteks. See on statistika teie hiljuti müüdud kodude kohta, tavaliselt asukoha, suuruse ja / või mugavuste poolest. Kuid kuigi kõigil litsentseeritud kinnisvaramaakleritel või hindajatel on juurdepääs komplektidele, pole alati lihtne neid õigeid valida või korralikult lugeda.

Esiteks veenduge, et vaatate pigem seda, mis on tegelikult müüdud, kui seda, mida võrreldava kinnisvaraga inimesed neid loetlevad. "Liiga paljud omanikud keskenduvad pigem sellele, mida teised inimesed kodu taotlevad, kui sellele, mida nad tegelikult nende eest saavad," räägib Wethman. Ja kui otsite võrdlusomandite müügihindu, pöörake hoolikalt tähelepanu tehingu lõpetamise kuupäevale. „Isegi kui kompuuter on vaid mõne kuu vanune, peate kohaldama piirkondlike suundumuste andmeid: Kui turg on viimase kolme kuu jooksul langenud viis protsenti, peate selle kompuutri võtma kolme kuu tagusest ajast ja rakendama rohkem kui viis protsenti selle hinnaga. Liiga paljud inimesed hindavad viimast müüki ilma selle ekstrapoleerimiseta ja nad ajavad turu alla. "

“Kinnisvaras on öeldud, et te ei saa olla oma kodu suhtes objektiivne,” sõnab Freeman. "See on tõsi. Kui kinnisvaramaakler ütleb teile, et kodu, mille ostsite kuus aastat tagasi 303 500 dollari eest, tuleb nüüd ainult 285 000 dollarit, siis võib teil olla raske seda uskuda. ”

Mõnikord eiravad müüjad asjatundjate nõuandeid, kuna neil on meeles mitu numbrit, millest nad ei pääse, väidab äri- ja elamukinnisvara finantseerimise maakler Todd Huettner. Kui te ei saa sellest numbrist mööda ja te ei pea müüma, on tõenäoliselt aeg lihtsalt istuda oma investeeringu peal ja oodata praegust tormi. Kuid müüjad, kes peavad oma vara võõrandama, seisavad silmitsi karmi reaalsusega.

“See, mis teie maja eest maksisite, ei ole selle praeguse väärtusega midagi pistmist,” ütleb ta. “See, mida peate majast välja tulema, ei mõjuta ka praegust väärtust.” See asjaolu võib olla karm reaalsuskontroll, kui arvate, et peate oma kodu müügilt saama teatud dollarisumma, et makske ära oma praegune hüpoteek.

Kompside korrektse lugemise keerukamaks muutmiseks peab kinnisvaramaakler teadma ja mõistma teie ainulaadset olukorda. "Mitte iga turg ei lange," nendib Wethman. "Isegi kahanevatel turgudel on linnaosades, kus läheb hästi."

Mõelge hinnangule
Asjatundjad ütlevad, et kui te ei tunne endiselt oma kodu väärtuse analüüsimisel enesekindlust, on väärt hinnang.

"Enamik majaomanikke sõltub kinnisvara hindamisest kinnisvaramaaklerist. Vahendajatel on tavaliselt palju teadmisi selle kohta, mis on ja mida ei müüta üheski piirkonnas ega konkreetses hinnas," ütleb Freeman. "Kuid teie naabruskonda tundva riigi litsentseeritud või atesteeritud hindaja hinnangulised kulud aitavad teil oma kodu algusest peale õigesti hindades säästa kuudepikkust turundusaega ja tuhandete dollarite kulusid."

Hindamise valimisel veenduge, et valite kellegi, kes mõistab mitte ainult teie valdkonda, vaid ka teie eesmärki. Tahad valida kellegi, kes on nõus sinuga rääkima ja asju seletama, ütleb Huettner. "Helistage kolmele hindajale ja öelge neile, mida teete, ning valige see, kes on kõige rohkem valmis teile asju selgitama ja teid aitama," ütleb ta. "Kui müüte oma kodu, siis 300–500 dollarit on seda väärt, et teil oleks oma sõltumatu eksperdiarvamus selle kohta, mida teie kodu väärt on, ja see on enese harimiseks hindamatu."

Ole nutikas naaber
Lõpuks ärge kartke olla see, mida Vahendajatele meeldib nimetada “rõvedaks naabriks”. ”Alustage oma naabruses asuvate avatud majadega, et saada teada, kuidas saada hinnakujundust ruutmeetrite osas, ajakohastatud teabe taset ja nii edasi. , ”Räägib Freeman. Vahendamine eeldab naabreid. Ära neile pettumust valmista. ”Tähelepanelikkusest tulenev lisaeelis: kui / kui kodu müüakse, saate seda kompside vaatamisel rohkem teada.

Kuigi on oluline mõista, et ainus number, mis tegelikult tähtsust omab, on sulgemishind, kuid kui võrrelda seda nimekirja oma piirkonna kodude sulgemishindadega, siis see annab teile hea baromeetri, millises suunas hinnad suunduvad ja kui kaua võite oodata, et leida ostja. "Sõitke oma naabruses ringi või minge veebisaidile Zillow.com või muudele sarnastele saitidele ja vaadake hiljuti müüdud kodusid ja loendisse kantud kodusid," räägib Huettner. "Pidage ainult meeles: ainult suletud müügihinnad on olulised."

Huettneri sõnul võib olla raske tulla oma kodu väärtust aktsepteerima kahaneval või kõikuval turul, kuid oma maja turule viimisel on parem sellega tegeleda, kui lasta sellel kuude kaupa vajuda, kui hind on liiga kõrge. "Saate lõpuks teada oma kodu turuväärtuse," ütleb ta. “Ärge oodake, kuni turg teile näitab, kui lõpuks müüte. See maksab nii palju rohkem. ”

Veebipõhised koduhindamise tööriistad
Kinnisvara hinnaekspertide sõnul on koduhindade veebis kasutatavate tööriistade külastamine üks lihtne esimene samm inimestele, kes kaaluvad müüki või lihtsalt mõtlevad omakapitali üle. Kuigi te ei peaks neile hindadele liiga palju rõhku panema, võivad need olla head lähtepunktid. Siin on mõned veebitööriistad, mis aitavad teil oma kodu väärtust välja mõelda: