Kodude ostmine ja müümine

Koduhindamise põhitõed


Teate, mida maksisite oma kodu eest ja kui palju maksab kõrvalmaja. Teate, mida olete renoveerimistesse pannud. Kuid see, mida te ei pruugi teada, on see, kui palju laenuandja on nõus finantseerima, kui teie maja on müügis, kui olete turul refinantseerimiseks või kui kaalute kodukapitali krediidilimiidi (HELOC) lisamist. Seal tuleb hindamine sisse. Hinnanguid saab kasutada ka vara jagamiseks lahutuse või pärandvara lahendamise ajal, kodu väärtuse määramiseks hüpoteekikindlustuse eemaldamiseks või maksustamisväärtuse määramiseks.

Kinnisvaratehingute puhul määravad hindajad kinnisvara õiglase turuväärtuse, mis on kõige tõenäolisem hind, mille eest see vabal turul müüks. Seejärel kasutab laenuandja seda teavet, et teha kindlaks, kui palju kinnisvarale laenu anda, kas tegemist on otsemüügi, refinantseerimise või kodukapitaliga. Kui te pole hindamisprotsessiga kursis, aitab see näha, kuidas spetsialistid jõuavad numbritele, mis aitavad laenuandjaid arvuni jõuda. Siit saate vaadata, kuidas nad töötavad.

Põhitõed
Kuna valitsus kontrollib hindamiste läbiviimist, on nad määrustega kaetud. Üldreeglina kodu müümisel palkab hindaja laenuandja ja laenuandja kannab kulud ostjale, tavaliselt avaldustasus. Finantseerimisel või kodukapitali hankimisel tasub majaomanik selle hindamise.

Hindaja võrdleb kodu müügihinda sarnaste kodude müügihinnaga, mida on samas piirkonnas hiljuti müüdud. Neid nimetatakse võrreldavaks. Ehkki paika pandud reeglit pole, soovib ta laenuandjaga hüpoteegi finantseerimisega näha vähemalt kolme võrreldavat toodet. Hindajad proovivad õuntest õunu võrrelda. Näiteks ei vastanda hindaja 1700-ruutmeetrist rantšo kahekorruselise Cape Codiga, mis on kaks korda suurem.

Hindamise maksumus erineb piirkonniti, kuid ostja peaks mõistlikult eeldama, et see lisab sulgemiskuludele 300–500 dollarit. Majaomanikul, kes refinantseerib või lisab teise hüpoteegi, võidakse paluda tasuda ettemaks.

Hinnangu eeldatav väärtus
Omaha hindamisfirma Realcorpi John Bredemeyer ütleb, et hinnang ei ole kokkulepitud müügihinna analüüs, vaid hinnang kinnisvara väärtusele. "Hind on osa, milles ostja ja müüja kokku lepivad, ja see võib olla sama, turuväärtusest kõrgem või madalam," ütleb ta. Seevastu hinnang on hinnang tõenäolisemale hinnale, mida kinnisvara alla tõmbab normaalsed turutingimused ja seda kasutatakse selle kindlaksmääramiseks, kui palju raha saab omanik maja tagatisel laenata.

Kinnisvara hindaja kontrollib kinnisvara, kuid see samm pole sama, mis ostja tellitud kodukontroll. Hindaja hindab kodu väärtust, inspektor aga selle füüsilist seisundit. Nii hindaja kui ka inspektor kontrollivad kodu sisemust, kuid hindaja on selleks, et kontrollida tubade arvu ja tüüpi, korruseplaani, ruutmaterjali, vanust, üldist seisukorda ja loetletud mugavusi. Hindaja võib ruume ja krunti mõõta, märkides ära nii asukoha kui ka ilmsed puudused. Inspektorid teatavad nii suurtest kui ka väikestest probleemidest. Näiteks kui hindaja ei kontrolliks elektripistikuid, et veenduda nende töötamises, siis inspektor kontrolliks.

Hindamine on liiga madal - mis nüüd?
Mis saab, kui vara hinnatakse vähem kui summa, mida loodate? Bredemeyer ütleb, et saate hinnangu vaidlustada, esitades täiendavat teavet. Mõelge, et teie kinnisvaramaakler paneks kokku võrreldava paketi, mis kaalub teie kasuks või osutab mugavustele, mis võisid kahe silma vahele jääda. Puudub garantii, et saate hinnangule korrigeerimise, kuid see on proovimist väärt.

Võimalikud probleemid
Selle asemel, et saada madala hinnangu osaliseks, vältige selliseid probleeme, mis müügi käigult kõrvale suunavad. Näiteks kui teil ei õnnestunud oma kodu ümberehitamisel või lisale pannes korralikke lube hankida, võib teil olla probleem.

Mitmel juhul võib lubamatu töö peatada kodu müügi kiiremini kui haamer ajab naela. Kuidas saate teada, kas lisamine on korralikult lubatud, kui te seda ei lisanud? Vaadake oma maakonna või linna kinnisvara maksuametis olevaid visandeid. Võimalus on hea, et kui täiendust ei ilmu, pole projektil luba.

Kuigi loa puudumine ei peata tingimata kodumüügi toimumist, võib see hindamist mõjutada. Kui leitakse, et puuduvad load, soovitab Bredemeyer rääkida kohalike ametnikega ja kindlustada üks pärast seda. See võib maksta teile trahvi, väidab ta, kuid enamikus kohtades pole probleeme, kui tagasilöögijoonte või tsoneerimisega pole vastuolusid.

Teine kindel viis oma tulevase hindamisväärtuse vähendamiseks on naabruses asuvate hoonete üleehitamine. Kui teie alajaotuse tänavad on ääristatud tagasihoidlike kolme magamistoaga kodudega ja te kahekordistate investeeringut oma koha peal, on teil võrreldavate toodete leidmiseks keeruline, kui mitte võimatu. Suurima ja ilusaima maja omamine ploki ääres võib olla hindamistehingu mõrvar. Bredemeyer soovitab enne suurte projektidega alustamist pöörduda hindaja poole. "Kaasake hindaja esiotsa," ütleb ta. "Ärge oodake, kuni olete selles võitluses koera saanud."

Hindaja nõuanded
Washingtonis asuva hindamisfondi teadusuuringute ja tehniliste küsimuste direktor John Brenan ütleb, et igal osariigil on oma litsentsimisnõuded. Tema amet tagab, et hindajad järgiksid reegleid. Nii ostja kui ka müüja on tehingu emotsioonidest haaratud, "sõnab Brenan. "Pank peab sõltumatult ja erapooletult analüüsides teadma, mida see väärt on."

Brenan soovitab majaomanikel veenduda, et parendused vastavad piirkonnale ja mõista, et teie investeering ei anna alati hinnanguliselt dollari-dollari tootlust. "Kulud ei pea tingimata võrdsed olema," ütleb Brenan.

Kuid tasub ka meeles pidada, et need parandused võivad just teie kodu müüa.

Kui vajate kvalifitseeritud hindajat, vaadake organisatsioone, mis on loetletud hindamisfondi veebisaidil.